🏞️ قانون الأراضي والعقارات

يُعد قانون الأراضي والعقارات من أهم ركائز النظام القانوني المغربي، نظراً لارتباطه المباشر بحقوق الأفراد، والمجتمع، والاستثمار، والتنمية العقارية. وتتعدد الإشكالات العقارية في المغرب بين ما هو تحفيظي، وما يتعلق بالملكية غير المحفظة، والمنازعات بين الشركاء أو الجيران، إضافة إلى قضايا الترامي، الاحتلال، أو الإفراغ. وهنا يبرز الدور الأساسي للمفوض القضائي كحلقة قانونية محايدة توثق الوقائع وتُنفذ الأحكام.

🔹 دور المفوض القضائي في النزاعات العقارية

يقوم المفوض القضائي بعدة مهام حاسمة في إطار قانون العقار والأراضي، من أبرزها:

1. تحرير محاضر المعاينة العقارية

عند وقوع نزاع عقاري، قد يُطلب من المفوض القضائي الانتقال إلى العقار المعني لإجراء معاينة ميدانية توثّق حالته، حدوده، ما إذا كان مشغولاً أم لا، وهل توجد به بنايات أو أشغال… هذه المعاينات تُشكّل أدلة مهمة أمام القضاء وتُستخدم لحسم النزاعات، خاصة في حالة الترامي أو الاستغلال غير المشروع.

2. تبليغ الإنذارات العقارية

يُعتبر تبليغ الإنذار العقاري خطوة جوهرية في مساطر مثل الإفراغ، التصفية، أو البيع في المزاد العلني. يقوم المفوض القضائي بإشعار المعني بالأمر (محتل، مكترٍ، أو شريك) بضرورة إخلاء العقار أو تسوية وضعيته خلال أجل قانوني، تحت طائلة التنفيذ القسري.

3. تنفيذ قرارات الإفراغ

بعد صدور حكم قضائي بالإفراغ (سواء بسبب الكراء، أو الترامي، أو انتهاء عقد الاستغلال)، يُكلف المفوض القضائي بتنفيذ الحكم، رفقة القوة العمومية عند الضرورة، مع احترام الضمانات القانونية للمعنيين.

4. تحصيل المستحقات العقارية

في حالة وجود حكم بالأداء (مثل كراء متأخر)، يمكن للمفوض القضائي اتخاذ إجراءات حجز منقولات أو أموال لضمان استرجاع الديون المتعلقة بالعقار.

🔹 إشكالات قانونية شائعة في هذا المجال:

• نزاعات الشركاء في الملك المشاع (ورثة – استثمار مشترك)

• قضايا الترامي والبناء بدون رخصة

• نزاعات حول الحدود أو الرسم العقاري

• مطالب الإفراغ بسبب عدم الأداء أو انتهاء العقد

• قضايا الشفعة، التحفيظ، نزع الملكية للمنفعة العامة

🧾 حالات تطبيقية:

• شخص يحتل قطعة أرضية دون سند قانوني، يقوم المفوض القضائي بمعاينة حالة الاحتلال وتحرير محضر يُستخدم لرفع دعوى الترامي.

• شريك في عقار يريد قسمة الملك، يُطلب منه تبليغ باقي الشركاء بمسطرة القسمة عن طريق المفوض القضائي.

• مالك عقار يُريد إنذار مكتري لم يُسدد واجبات الكراء لأشهر، يقوم المفوض القضائي بتبليغ الإنذار قبل رفع دعوى الإفراغ.

⚖️ أهمية دور المفوض القضائي:

الدور المحوري الذي يلعبه المفوض القضائي في هذا المجال يكمُن في:

• الحياد: فهو ليس طرفًا في النزاع، ما يُضفي على محاضره قوة قانونية

• المهنية: تدريب خاص يسمح له بفهم القوانين العقارية وتطبيقها ميدانياً

• التوثيق: محاضر المعاينة والتبليغ تكتسي صبغة رسمية وتُقبل أمام القضاء

• السرعة: خاصة في القضايا المستعجلة كالإفراغ أو المعاينات قبل فوات الأوان

✅ الخلاصة:

قانون الأراضي والعقارات مجال حساس ومعقد، يتداخل فيه ما هو قانوني، اجتماعي، واقتصادي. ويُعد المفوض القضائي عنصرًا فاعلًا في هذا المجال، سواء في مرحلة ما قبل التقاضي (المعاينة، التبليغ)، أو أثناء التنفيذ. فخدماته لا تحمي فقط الحقوق العقارية، بل تُسهم أيضًا في الوقاية من النزاعات، وحماية الأمن العقاري، واستقرار المعاملات.